離婚——共有人之一未經他人同意出售房屋簽署合同有效嗎

原告訴稱
    原告張某清向本院提出訴訟請求：確認被告趙某娟與齊某鵬于2019年3月29日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效，被告齊某鵬將北京市朝陽區一號房屋過戶至被告趙某娟名下。事實和理由：張某清于2004年取得北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱一號房屋）產權。2018年10月9日，張某清與張某亮、張某君、張某晨繼承糾紛一案，北京市朝陽區人民法院（以下簡稱朝陽法院）作出（判決北京市朝陽區二號房屋（以下簡稱二號房屋）房屋售房款283萬元由張某君、張某亮、張某晨和張某清各繼承707500元，張某清于判決生效后七日內給付張某君、張某亮、張某晨各707500元，后經北京市第三中級人民法院（以下簡稱三中院），維持原判。為規避上述判決的執行，2018年10月10日，張某清與趙某娟登記結婚，并于2018年10月11日辦理房產更名，將張某清所有的一號房屋登記至趙某娟名下。對此，債權人張某亮、張某君已經對張某清提起債權人撤銷權訴訟。
    婚后，張某清與趙某娟感情不和。2019年3月29日，趙某娟在張某清不知情的情況下，擅自與齊某鵬簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，以333萬元的低價將一號房屋出售并完成過戶，二人惡意串通買賣該房屋的行為，嚴重損害了張某清與債權人張某亮、張某君、張某晨的合法權利。因此，特提起本案訴訟，望法院判如所請。

    被告辯稱
    被告趙某娟未出庭，亦未提交書面答辯狀。
    被告齊某鵬辯稱，不同意張某清的訴訟請求。具體理由如下：一、本案事實經過。2019年3月1日，齊某鵬簽署授權委托書委托周某已全權代理其與趙某娟簽訂并履行關于本案涉案房屋買賣等一切相關事宜。2019年3月17日，在中介公司（以下簡稱中介公司）的居間服務下，周某已與趙某娟簽署《買賣定金協議書》，雙方約定出賣人趙某娟將一號房屋以人民幣434萬元的價格出售給周某已，周某已一次性支付全款，并約定了定金金額和支付方式以及《北京市存量房屋買賣合同》的簽約時間。定金協議簽訂后，周某已分兩筆共計轉賬34萬元作為購房定金，趙某娟向周某已出具了定金收據。
    2019年3月20日，周某已作為買受人與趙某娟簽署了《北京市存量房屋買賣合同》草簽合同，其中，合同第五條第8款約定“出賣人承諾其配偶和該房屋的共有權人均知曉并同意本次房屋交易，認可本合同及相關文件的約定”；合同第十五條補充協議及其他約定“二、甲方趙某娟承諾，本房發生任何法律以及家庭和債務原因，均與買方周某已無任何關系。甲方趙某娟自愿將本房賣與周某已。甲方承諾甲方妻子同意甲方出售該房屋。三、甲方趙某娟同意乙方周某已將此房過戶給任何人……五、過戶當日打全款。雙方在合同上簽字并按手印，合同生效。針對上述房屋買賣合同價款條款，雙方簽訂了《補充協議》，進一步約定：涉案房屋實際成交價為人民幣333萬元，家具、家電、裝飾裝修及配套設施作價101萬元。2019年3月29日，周某已通過其中國農業銀行賬戶先后分五次共計向趙某娟的賬戶轉賬400萬元購房款，之前的34萬元定金抵作房屋價款，周某已全額支付了房款434萬元整。2019年3月29日，齊某鵬和趙某娟簽署了《北京市存量房屋買賣合同》網簽備案合同。合同雙方約定房屋成交價格為人民幣333萬元，買受人應當過戶前一次性向出賣人交齊房款。2019年3月29日，趙某娟與齊某鵬一起前往北京市朝陽區不動產登記中心辦理相關過戶手續，當日齊某鵬便取得涉案房屋的不動產權證書。
    二、齊某鵬與趙某娟簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》真實有效，不存在合同無效的情形。
    1．趙某娟對涉案房屋享有單獨所有權。在雙方簽署《買賣定金協議書》和《北京市存量房屋買賣合同》時，趙某娟向齊某鵬提供的不動產權證書上明確顯示：房屋權利人趙某娟，共有情況房屋單獨所有。根據物權法第十七條規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”，不動產權證書對外具有公示效力，再加之趙某娟在合同中關于“其配偶知曉并同意本次房屋交易，認可本合同及相關文件的約定”的承諾，齊某鵬完全有理由相信作為涉案房屋的單獨所有權人，趙某娟有權處分涉案房屋。
    2．《北京市存量房屋買賣合同》是雙方意思的真實表示，并不存在惡意串通的情形。趙某娟作為完全民事行為能力人其與齊某鵬的代理人周某已以及齊某鵬簽署并履行涉案房屋買賣合同的行為完全是出于雙方的真實意思表示，且合同內容不存在違反強制性法律規定的情形，因此雙方簽訂的合同合法有效。齊某鵬與趙某娟在買賣涉案房屋前互不相識，雙方是在房屋中介公司的居間服務下對房屋買賣相關事宜進行合法有效溝通，齊某鵬購買并取得涉案房屋所有權的整個過程完全是善意的，不存在任何惡意串通的行為。合同簽訂及付款后，趙某娟與齊某鵬一起前去朝陽區不動產登記中心辦理房屋交易及稅收、過戶等手續，現齊某鵬已經取得涉案房屋不動產權證書，涉案房屋的交易行為已全部完成。如果張某清主張齊某鵬和趙某娟存在惡意串通的情形，應根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。”
    3．齊某鵬以市場價購買涉案房屋，并支付了對價。齊某鵬在與趙某娟簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中約定涉案房屋總價款為434萬元，該價款相當于簽約當時的市場價格，不存在明顯低于市場價格的情形。且合同簽訂后齊某鵬便依照合同約定一次性支付了全部購房款434萬元。
    4．《北京市存量房屋買賣合同》亦不存在其他無效的情形。趙某娟與齊某鵬簽署的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效，合同內容不存在合同法第五十二條第（二）款“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的情形，亦不存在該條其他違反強制性法律法規的情形。綜上，齊某鵬與本案趙某娟簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》真實有效，不存在合同法第五十二條第二款惡意串通損害第三人利益的情形，且涉案房屋已過戶到齊某鵬名下，物權轉移行為已經完成。為了維護市場交易的穩定性和齊某鵬的合法權益，懇請法院在查清案件事實的基礎上，駁回張某清的全部訴訟請求。
    第三人周某已述稱，不認可原告張某清的訴訟請求，雙方是正常交易，齊某鵬讓我推薦一個合適的房子，正好趙某娟出售的房子合適，我就和趙某娟簽了買賣合同，齊某鵬讓我用我的名義簽，實際購房人是齊某鵬，購房款都是齊某鵬支付。我知道房屋是夫妻共同財產，趙某娟說他妻子同意賣房，但在國外無法簽字，趙某娟在合同最后寫了一個承諾，成交價是434萬元。雙方實際以我和趙某娟簽的買賣合同履行，我簽合同的時候就告訴過趙某娟，我是替朋友買房子。

    法院查明
    一號房屋由張某清購買，并于2004年取得房屋所有權證。2018年10月10日，張某清與趙某娟辦理結婚登記后，張某清將一號房屋過戶至趙某娟名下，趙某娟于2018年10月11日取得房屋所有權證，登記共有情況為房屋單獨所有。
    2019年3月17日，趙某娟（甲方、出售人）與周某已（乙方、購買人）、中介公司（丙方、居間人）簽訂《買賣定金協議書》，約定周某已購買一號房屋，3個工作日內簽署《北京市存量房屋買賣合同》，房款全款支付，金額為434萬元整，周某已支付中介公司居間代理費95680元。當日，周某已通過銀行轉賬向趙某娟支付34萬元。趙某娟出具《收據》，載明：在中介公司居間服務下，今收到購買人周某已購買一號房屋的購房定金34萬元。
    2019年3月20日，趙某娟（出賣人）與周某已（買受人）簽署《北京市存量房屋買賣合同》，約定：周某已購買一號房屋，房屋未設定抵押，房屋已出租，租賃期限：2018年12月30日至2020年2月27日，承租人放棄優先購買權。房屋成交價為434萬元，一次性付款，買受人應當于2019年3月23日前向出賣人支付。買受人已向出賣人支付定金34萬元，該定金于本合同簽訂時抵作本房屋成交價款。出賣人應當在收到全部購房款后3日內前將該房屋交付給買受人。房屋無戶籍登記。第十五條“補充協議及其他約定”（均為手寫字體）：經甲乙雙方自行協商，達成如下協議：……二、甲方趙某娟承諾本房發生任何法律以及家庭和債務原因，均與買方周某已無任何關系，甲方趙某娟自愿將本房賣與周某已，甲方承諾甲方妻子同意甲方出售該房屋。三、甲方趙某娟同意乙方周某已將此房過戶給任何人……
    趙某娟（出賣人）與周某已（買受人）簽訂《補充協議》，約定：房屋成交價為434萬，其中房屋實際成交價為333萬元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設施作價101萬元。
    2019年3月29日，周某已分5筆向趙某娟轉賬共計400萬元。
    2019年3月29日，趙某娟（出賣人）與齊某鵬（買受人）簽署《北京市存量房屋買賣合同》，約定：齊某鵬購買一號房屋，成交方式為雙方當事人委托中介公司成交，成交價格為333萬元，買受人已向出賣人支付定金0元，付款方式為一次性付款，買受人應當過戶前交齊房款向出賣人支付，房屋租賃情況為未出租，房屋交付時間、物業等費用交割等未作約定。該合同落款處有“趙某娟”手寫簽字。張某清不認可《網簽合同》上趙某娟簽字的真實性，但不申請進行筆跡鑒定。齊某鵬不予認可，主張系趙某娟本人簽字。因張某清雖不認可趙某娟簽字的真實性，但未提供充分證據予以反駁，故對其主張，本院不予采信。
    當日，一號房屋過戶登記至齊某鵬名下，目前房屋由齊某鵬占有、使用。
    齊某鵬主張其委托周某已與趙某娟簽訂房屋買賣合同，辦理房屋買賣事宜，一號房屋由其購買，并提交《授權委托書》用以證明。該《授權委托書》載明：“2019年3月1日，齊某鵬委托周某已全權代理本人與趙某娟簽訂并履行關于北京市朝陽區一號房屋《買賣定金協議書》及《北京市存量房屋買賣合同》等房屋買賣一切相關事宜。”張某清不認可《授權委托書》的真實性及證明目的，周某已如代理齊某鵬購房，應以齊某鵬名義購買，并以代理人身份代為簽署相關文件，但相關合同均顯示周某已為買受人，故無法證明周某已系齊某鵬的委托人。周某已認可該證據。因齊某鵬提交了《授權委托書》原件，故對該證據的真實性，本院予以采信。
    張某清主張1．趙某娟與齊某鵬惡意串通，將張某清名下的一號房屋低于市場價出售給齊某鵬，損害了張某清的利益以及案外人張某亮、張某君、張某晨的債權；2．房屋成交價為434萬，但網簽價為333萬，惡意逃避國家稅收，損害了國家稅收；3．網簽合同非趙某娟和齊某鵬的真實意思表示，趙某娟無將房屋出售給齊某鵬的意思表示，趙某娟實際與周某已存在房屋買賣合同關系，根據民法總則第143條及合同法第52條，趙某娟與齊某鵬所簽網簽合同應屬無效。
    為證明上述主張，張某清提交證據1．張某清與趙某娟的錄音，用以證明趙某娟出售房屋時向周某已出示了房產證和結婚證，說他和張某清正在吵架，鬧離婚，提供不了張某清同意出售房屋的證明，且齊某鵬也知曉趙某娟結婚的情況；證據2．2019年3月29日一號房屋價格截圖打印件，用以證明齊某鵬過戶當天就在網站上掛出一號房屋的出售信息，出售價格為570萬元，齊某鵬惡意低價買入、再賣出，損害張某清利益；證據3．房價截圖打印件，用以證明趙某娟出售一號房屋時，同小區房屋市場價約6萬元/平方米，一號房屋的市場價約630萬元；證據4．“張晨房產貸款，個性簽名：房屋買賣，抵押貸款”及“秦……個性簽名：過橋、墊資、抵押貸款、房屋買賣等，收售二手車我都做”兩張微信截圖，用以證明一號房屋交易都是中介公司一手操辦。
齊某鵬、周某已不認可證據真實性。
    齊某鵬提交轉賬憑證復印件，用以證明齊某鵬的弟妹將105號購房款分期轉給周某已，共支付380萬元，余款54萬元現金支付，購房款實際由齊某鵬支付。張某清不認可其真實性，稱無原件，且轉賬時間均為2018年7月，一號房屋于2018年10月才過戶至趙某娟名下。周某已認可該證據。
    另查一，張某君、張某亮、張某晨以繼承糾紛為由將張某清訴至朝陽法院，要求依法繼承分割被繼承人張父、張母名下財產。朝陽法院，判決：二號房屋售房款283萬元由張某君、張某亮、張某晨和張某清各繼承707500元，張某清于本判決生效后七日內給付張某君、張某亮、張某晨各707500元。張某清不服該一審判決，向北京三中院提起上訴，北京三中院判決：駁回上訴，維持原判。
    另查二，張某君、張某亮以債權人撤銷權糾紛為由將張某清、趙某娟訴至朝陽法院，要求撤銷張某清將其名下一號房屋無償轉讓給趙某娟的行為。朝陽法院判決：撤銷張某清將其名下一號房屋無償轉讓給趙某娟的行為。

    裁判結果
    駁回原告張某清的全部訴訟請求。

    律師點評
    民事主體可以通過代理人實施民事法律行為。本案中，齊某鵬提交的《授權委托書》顯示，齊某鵬委托周某已全權代理齊某鵬與趙某娟簽訂并履行一號房屋《買賣定金協議書》及《買賣合同》等房屋買賣一切相關事宜，周某已對此予以認可，故對周某已與齊某鵬之間的委托關系，法院予以采信，認定齊某鵬委托周某已與趙某娟簽訂并履行一號房屋《買賣定金協議書》及《買賣合同》等房屋買賣一切相關事宜。
    受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。本案中，周某已主張簽合同時曾告知趙某娟，其系替朋友購房，周某已亦認可購房款實際均由齊某鵬支付，趙某娟雖在錄音中稱“不認識齊某鵬”，但依據趙某娟與周某已簽訂《買賣合同》第十五條約定，趙某娟同意周某已將此房屋過戶給任何人，而后趙某娟又與齊某鵬簽訂《網簽合同》，并將一號房屋過戶到齊某鵬名下，趙某娟的主張與其行為并不相符。因此，結合現有證據應當認定趙某娟在簽署《網簽合同》時知曉齊某鵬是一號房屋的實際購買人，周某已系代齊某鵬購買一號房屋。
    張某清主張1．趙某娟與齊某鵬惡意串通，將張某清名下的一號房屋低于市場價出售給齊某鵬，損害了張某清的利益以及案外人張某亮、張某君、張某晨的債權；2．房屋成交價為434萬，但網簽價為333萬，惡意逃避國家稅收，損害了國家稅收；3．《網簽合同》非趙某娟和齊某鵬的真實意思表示，趙某娟無將房屋出售給齊某鵬的意思表示，趙某娟實際與周某已存在房屋買賣合同關系，趙某娟與齊某鵬所簽《網簽合同》應屬無效。
    首先，趙某娟雖未經張某清同意擅自處分了一號房屋，但該處分行為并不影響合同效力，而張某清未提交充分證據證明房屋成交價低于市場價，因此，依據現有證據法院難以認定趙某娟與齊某鵬存在“惡意串通，損害第三人利益”的情形。其次，《補充協議》約定“房屋成交價為434萬元，其中房屋實際成交價為333萬元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設施作價101萬元”，趙某娟與齊某鵬在《網簽合同》中約定房屋成交價為333萬元，與實際交易價格不符。根據規定，房屋所有權轉讓中，受讓方應按合同確定的成交價繳納契稅，如成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關可參照市場價格進行核定?，F齊某鵬依據333萬元繳納稅款，稅務機關也為其出具完了完稅證明，故對趙某娟與齊某鵬實際交易價與《網簽合同》約定價款之間的差價是否需繳納稅款應由稅務征收機關確定。雙方所簽《網簽合同》本身并不存在損害國家利益的情形，故張某清以“惡意逃避國家稅收，損害了國家稅收”為由要求確認《網簽合同》無效的主張不能成立。
    再次，張某清主張《網簽合同》非趙某娟和齊某鵬的真實意思表示，但未提供充分證據予以證明，其雖主張《網簽合同》非趙某娟本人簽字，但未提供證據予以反駁，錄音中趙某娟雖主張不認識齊某鵬，但如前所述，該主張與趙某娟和齊某鵬簽署《網簽合同》，并將一號房屋過戶給齊某鵬的行為并不相符，故對該項主張，因缺乏充分證據予以證明，法院不予采信。
    綜上，張某清主張趙某娟與齊某鵬所簽《網簽合同》無效的事由均不能成立，故對其訴訟請求，法院均不予支持。